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第一章 總則
第一條(tiao) 為規范土地估價師的執業行為，提高土地估價行業的社會誠信度，控制執業風險，根據國家相關法律、法規和《中國土地估價師協會章程》，制定本準則。
第二條 本準則是土地估價師承接業務、開展估價、保證公正的操作規程，明確了土地估價師執業行為的基本要求。中華人民共和國境內參與土地估價業務的土地評估機構和土地估價人員，均應遵守本準則。
第三條 本準則所稱核心理念是對行為準則的提煉，闡明了土地評估機構和土地估價師應具有的職業道德觀念；注釋是對核心理念的條文說明；指引示例和禁行示例是供執業土地估價師更好地學習理解核心理念的參考案例。土地估價師在執業過程中應自覺遵守核心理念、注釋和示例所體現的基本原則，但不局限于示例內容。
第(di)四條 土地估價師執業過程中，除遵守本準則外，還應遵循《城鎮土地估價規程》等國家有關技術標準和中國土地估價師協會制定的技術指引。
第二章 公平競爭行為
【核心理念(nian)】誠信為(wei)本 品牌優先 和(he)諧互助 敢言正道
第五條 誠信為本
【注釋(shi)】 是指(zhi)土地(di)(di)估(gu)(gu)價(jia)師在開(kai)展估(gu)(gu)價(jia)業務時要實事求(qiu)是，不(bu)(bu)得作(zuo)出無法證實和自(zi)我標榜的(de)陳述；不(bu)(bu)得自(zi)詡(xu)為某一特定領(ling)域的(de)專(zhuan)家，或(huo)作(zuo)出其(qi)他帶有欺騙性(xing)、誤導性(xing)的(de)承諾；土地(di)(di)評估(gu)(gu)機構自(zi)我宣傳(chuan)要真實、準確；任何情況下(xia)不(bu)(bu)貶低競(jing)爭對手或(huo)散布歪(wai)曲事實的(de)消息而誤導客(ke)戶(hu)，當(dang)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)在客(ke)戶(hu)面前(qian)與其(qi)他土地(di)(di)估(gu)(gu)價(jia)師或(huo)評估(gu)(gu)機構進行比較時，應客(ke)觀陳述。
指引示例1：當發現存在利益沖突（如項目潛在交易方也同時委托對同一標的進行估價）時，及時采用書面形式如實告知相關利益方。
指引示例2：在土地估價報告中如實披露土地產權、規劃限制、估價范圍等方面可能存在的不確定性及瑕疵事項。例如，應如實披露規劃條件正在報批過程中，但尚未得到批復的情況。
指引示例3：在土地估價報告中如實說明估價中的特殊處理方式（如估價對象在基準地價覆蓋區域之外，評估時參照該基準地價）及其對評估結果的影響。
指引示例4：告知客戶自己能力不及或無法按時完成的事項。如客戶希望對院落中一座年代較久的假山進行估價，土地估價師經過分析后認為，這座假山有一定歷史價值，有可能是文物，但本人不具備對其判斷的能力和權威性，建議客戶請有能力和資質的專業人士或機構進行文物鑒定。
禁行示例1：土地估價師及其所在土地評估機構告知或暗示客戶與相關監管部門及其負責人具有特殊關系，能夠影響其態度或可以較方便地獲得政府的審核批準。例如，向客戶炫耀自己與某官員是同學（或親戚、戰友），能夠幫助解決項目難題或在最短時間內拿到批文。
禁行示例2：在執業中未全面客觀分析可能影響評估結果的各種相關因素的情況下，只選取有利于某一交易方的估價信息。例如，在抵押估價中，有意挑選成交價格高的案例，或故意降低修正幅度，以滿足客戶的期望。
禁行示例3：在客戶面前對同行進行不恰當地評價，或故意把同行的缺點或問題介紹給客戶，同時隱瞞自己存在同樣缺點或類似問題的事實。通過貶低詆毀同行，抬高自己來獲取估價業務。例如，故意向客戶透露行業自律處罰中限于業內的通報內容，作為“內幕”渲染，以打壓競爭對手。
禁行示例4：利用廣告、新聞等手段做夸張、虛假或容易引起誤解的宣傳。例如，將本人與相關領導的非工作合影展示給客戶，給客戶留下本人與領導關系密切的印象。
第六條(tiao) 品牌優先
【注釋】 是指(zhi)土(tu)地(di)估(gu)(gu)價師在(zai)(zai)開展(zhan)估(gu)(gu)價業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)時應把良好的(de)(de)(de)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)和專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)形(xing)象放(fang)在(zai)(zai)首位，以(yi)優質的(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)和誠(cheng)信的(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)精神(shen)，打造(zao)有(you)特色的(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)品牌。這里的(de)(de)(de)“品牌”包(bao)括三個(ge)層次的(de)(de)(de)含義，其(qi)(qi)一是指(zhi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)品牌，即(ji)(ji)樹(shu)立(li)科(ke)學發展(zhan)觀，維護(hu)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)形(xing)象，構建(jian)可持續發展(zhan)的(de)(de)(de)文明行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)；其(qi)(qi)二是指(zhi)土(tu)地(di)評估(gu)(gu)機構的(de)(de)(de)品牌，即(ji)(ji)土(tu)地(di)評估(gu)(gu)機構應憑借(jie)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)能力拓展(zhan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)，在(zai)(zai)公(gong)平競(jing)爭(zheng)中贏得市場；其(qi)(qi)三是指(zhi)土(tu)地(di)估(gu)(gu)價師的(de)(de)(de)個(ge)人品牌，土(tu)地(di)估(gu)(gu)價師作為專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)人士在(zai)(zai)執業(ye)(ye)(ye)(ye)過(guo)程(cheng)中應以(yi)自己的(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)能力和服(fu)務(wu)意(yi)識贏得客戶，尊重同行(xing)(xing)，公(gong)平競(jing)爭(zheng)。
指引示例1：把本人或所在機構曾經完成過的相關業績，客觀、恰當地展示給客戶。例如，向客戶展示評估業績、獲得的相關獎項、行業協會公布的業績排名、客戶評價等。
指引示例2：向客戶說明本人或所在機構的執業特點、取得的相關注冊資格及執業范圍，客觀介紹土地估價行業的概況及土地評估機構所處的行業地位。例如，向客戶介紹注冊證書、本機構及相關人員在行業協會擔任的職務、參與過的行業協會的相關課題、出版或發表的文章、專著、參與的學術研討會等。
指引示例3：向客戶客觀介紹本人履歷和土地評估機構的發展歷程。
指引示例4：向客戶說明項目實施的要點、難點和相關處理預案。例如，向客戶說明辦理土地產權的必要性，相關政策規定，可能的困難和障礙，預計辦理時間和程序等。
禁行示例1：通過向客戶提供回扣或饋贈禮金等方式獲取估價業務。回扣或饋贈禮金是指以利益輸送為條件，形成的禮品或資金的往來。例如，土地估價師向客戶承諾如果拿到項目，則可以按照服務費金額的一定比例給予客戶；土地估價師得知某某是該項目的主要負責人，特地登門造訪并贈送貴重禮品，希望該負責人關照本機構取得估價業務。
禁行示例2：采用競相降價的方式獲得估價項目，擾亂評估市場。例如，土地估價師得知另一家機構的報價比自己低，則采取追低方式進行競爭，以取得評估項目為目的，而不考慮為保障項目質量應付出的基本成本。
禁行示例3：在執行估價業務時，采用拖延、推諉等消極方式對待客戶。例如，土地估價師承諾的提交報告時間已到，但尚未完成報告，于是謊稱自己生病或出現其他意外情況，從而拖延時間。
第七條 和諧互助
【注釋】 是(shi)指土地估價(jia)師在(zai)開展估價(jia)業(ye)(ye)務時應團結互助(zhu)，尊重同(tong)行、尊重客戶，講文明、樹(shu)新風，提倡(chang)平等(deng)、互助(zhu)、共榮，共建和諧良好的執業(ye)(ye)氛圍。不得因性別(bie)、種族(zu)、信(xin)仰、職位、專業(ye)(ye)、文化習俗等(deng)不同(tong)，在(zai)語言、行為等(deng)方(fang)面表現出歧視、輕蔑、嘲諷(feng)等(deng)態度。
指引示例1：文明用語，禮貌待人。例如，當客戶提出違背規程、規范的要求時，應說明原因并婉言拒絕；當客戶抱怨時，應認真傾聽并詳細說明情況。
指引示例2：耐心說明土地政策的影響和作用。例如，在執行國有企業改制項目時，土地政策可能會對改制有所制約。因此，針對劃撥土地使用權如何處置的問題，改制企業和評估機構往往會出現意見分歧，土地估價師應根據掌握的相關政策規定和各種可選方案，耐心向業務相關方解釋說明，爭取得到理解和認同。
禁行示例1：采用人身攻擊的方式貶低他人，抬高自己。例如采用“笨、蠢”等侮辱性語言，或其他不文明語言攻擊、貶損同事、同行或客戶。
禁行示例2：在少數民族地區執業時，不尊重當地或該民族特有的風俗習慣。例如，在執行寺院相關估價業務時，將個人物品隨意放置于佛案上。
禁行示例3：歧視殘疾人。例如，承接估價業務時，得知客戶是殘疾人后，用各種理由推托，不接受殘疾人的委托事項。
第八條 敢言正道
【注釋】 是指土地估(gu)(gu)價師應勇(yong)于批評與自(zi)(zi)我批評，敢于向有(you)損行(xing)業(ye)形象、破(po)壞公平競爭規(gui)則、損害(hai)公眾利(li)益的(de)(de)現象作(zuo)斗(dou)爭。不僅自(zi)(zi)己(ji)遵紀(ji)守法，而且能依法揭(jie)露估(gu)(gu)價過(guo)程中發現的(de)(de)違規(gui)事(shi)項和(he)背(bei)信棄義、違法亂紀(ji)行(xing)為。土地估(gu)(gu)價師、土地評估(gu)(gu)機構對本機構或行(xing)業(ye)內的(de)(de)執業(ye)環境(jing)有(you)異議時，應通(tong)過(guo)正規(gui)渠道向行(xing)業(ye)協會反映，維護自(zi)(zi)身權益。對行(xing)業(ye)技(ji)術標準中需進一步完善的(de)(de)地方(fang)，提出建議和(he)改進措施。
指引示例1：在與客戶交流時，宣傳土地估價行業在社會經濟生活中的地位、作用，樹立行業良好形象。
指引示例2：在執業過程中，遇到客戶提出不合理的要求，應明確告知相關規定，講明道理，婉言相拒。例如，對存在產權糾紛的土地，應告知客戶，根據有關規定和估價規范，應先確權，再進行估價。
指引示例3：發現不按照行業規范和技術標準執業的情況，應及時提醒或向協會如實反映。例如，土地估價師未親自到現場進行查勘，或采用虛假案例進行估價，應及時對其提醒或向協會如實反映。
指引示例4：在土地估價報告中如實披露存在的瑕疵和不完善之處。例如，如實披露土地出讓協議已簽署，但國有土地使用證尚未取得；評估標的仍處于抵押期內，尚未解押等情況。
禁行示例1：無原則地遷就客戶利益，從而損害他人或公眾利益。例如，在國有企業收購項目中有意低估土地的價值，損害國家的利益。
禁行示例2：發現估價人員與客戶之間存在商業賄賂等現象，視而不見，姑息遷就。
禁行示例3：為迎合客戶，取得不當利益而刻意隱瞞實情。例如，明知估價對象存在被征收等可能，與客戶串通，在估價報告中刻意隱瞞，不如實進行披露。
第三章 公正執業行為
【核心理念】潔身自律 恪(ke)盡職守 科學客觀 貴在(zai)自知
第九條(tiao) 潔身自律
【注釋】 潔身自律是指土(tu)地(di)估(gu)價師不得(de)(de)利(li)用執業之便，或(huo)利(li)用開展(zhan)估(gu)價業務(wu)過(guo)程中知悉的(de)(de)商業秘密、客(ke)戶(hu)提供的(de)(de)數據(ju)資料、評估(gu)結果和掌握的(de)(de)內部信(xin)息為本人或(huo)所(suo)在(zai)土(tu)地(di)評估(gu)機構(gou)謀取不正(zheng)當利(li)益。不得(de)(de)以(yi)任何方式(shi)接受或(huo)向客(ke)戶(hu)索(suo)取賄賂(lu)或(huo)其他好處，也(ye)不得(de)(de)通過(guo)客(ke)戶(hu)獲取服務(wu)費之外(wai)的(de)(de)任何利(li)益。
指引示例1：對收到的禮物應向上級匯報并退回或上交。例如，某土地估價師在執行業務時，客戶送其高檔禮品，雖再三推辭，客戶仍堅持贈與，某土地估價師只好拿回上交所在機構，并向上級說明當時的情況。
指引示例2：時刻注意履行為客戶保密的義務。例如，某土地估價師的同學是某開發公司的負責人，聽說某土地估價師正在開展一項準備掛牌交易的估價業務，于是請其吃飯。某土地估價師不知個中原因，欣然赴宴。席間明白同學意在打探有關項目情況，于是坦誠相告，有關項目情況以公告信息為準，涉及底價等信息恕不能透露，請予諒解。
禁行示例1：在從事涉及上市估價業務時，利用得到的內部信息進行證券投資獲得利益。例如，涉及上市公司增發股票的估價項目，得知公司的增發計劃后，立即購買其股票，待股票價格上漲后即行拋售，獲取不當利益。
禁行示例2：為獲取利益，將正在執行的業務的情況透露給與客戶存在利益沖突的各方。例如，私自將評估結果告知交易對方，獲得禮金等。
禁行示例3：向客戶暗示如果能得到額外的好處，則可以盡力出具其期望的評估結果。例如，客戶提出是否可以提高或降低評估值時，土地估價師回答這個有難度，可能需要花費更多的費用，但我們愿意試試看。
第十(shi)條 恪盡職守
【注釋(shi)】 恪盡(jin)職(zhi)守是指土地(di)估價師要依照國家法規(gui)、行(xing)業(ye)技術標準，勤勉盡(jin)職(zhi)地(di)開(kai)展(zhan)估價業(ye)務(wu)，維護各方的權(quan)益。不偏不倚(yi)地(di)對待估價業(ye)務(wu)中(zhong)有關利益各方，不以(yi)犧牲一方利益為(wei)條件而使另一方受益。自覺執(zhi)行(xing)行(xing)業(ye)規(gui)定，承擔社(she)會責任，在保障社(she)會公眾利益的前(qian)提下，竭(jie)誠為(wei)客戶服(fu)務(wu)。
指引示例1：對估價相關的各種情況進行全面、詳盡、深入的調查研究，切實履行應盡的責任，維護土地估價師的職業聲譽。例如，在評估分攤土地使用權價值時，按有關規定合理分攤面積，并說明評估的是共用土地使用權價值，其權能與一般土地使用權有區別，產權證也有所不同。
指引示例2：注意專業敏感性。例如，發現客戶提供的權屬文件存疑，主動向有關方面調查了解，而不是以“客戶應提供真實可靠資料”為借口，推脫專業責任。
指引示例3：公平對待相關交易各方，不偏袒任何一方，也不損害任何一方的利益。例如，交易雙方一方希望價值高，另一方希望價值低，土地估價師應客觀分析估價對象的有利方面和不利方面，在為其中一方提供估價專業服務時說明估價對象市場價值的客觀合理性。
禁行示例1：土地估價師未到現場履行應盡的職責就得出估價結論，出具土地估價報告。例如，土地估價師自認為熟悉現場情況就不實地查勘，僅根據網上或自己掌握的相關信息，對估價對象進行估值，出具土地估價報告。
禁行示例2：根據預先設定的結果進行估價，并出具土地估價報告。例如，委托方暗示評估結果為****元/平方米，土地估價師按照這個結果進行估價，并出具土地估價報告。
禁行示例3：在執業中，出現重大遺漏與失誤。例如，未如實披露估價對象尚未解押，或忽略估價對象存在欠繳部分土地出讓金的事實。
第十一條(tiao) 科學客觀
【注釋】 是指土(tu)地(di)(di)估(gu)(gu)(gu)價(jia)師撰寫報告應科(ke)學、合理，結果要客觀、公正(zheng)。土(tu)地(di)(di)評估(gu)(gu)(gu)機構(gou)要建(jian)立行之(zhi)有(you)效(xiao)的(de)內部(bu)審核制度，以保證(zheng)評估(gu)(gu)(gu)過程規范有(you)序，既(ji)不(bu)受(shou)其他單(dan)位和個(ge)人的(de)非法干預和影(ying)響，也不(bu)得因土(tu)地(di)(di)估(gu)(gu)(gu)價(jia)師個(ge)人好惡或主觀偏見(jian)影(ying)響其分析(xi)、判斷(duan)的(de)客觀性，更(geng)不(bu)得接受(shou)客戶的(de)不(bu)合理要求，抬高(gao)或壓低評估(gu)(gu)(gu)價(jia)值，出具不(bu)真實(shi)的(de)土(tu)地(di)(di)估(gu)(gu)(gu)價(jia)報告。
指引示例1：全面考慮分析影響評估結果的因素，而不是只考慮某一方面或某幾方面的因素。例如，抵押評估中除了客觀分析估價對象的市場價值外，還應分析估價對象的變現能力（如是否存在無法分割出售，規劃及產業政策限制等）和可能存在的優先受償款對評估結果的影響。
指引示例2：對影響估價結論的特殊事項應在土地估價報告中如實披露。例如，在評估基準日后報告出具日前，國家若調整利率等數據，可能對評估結果產生影響，應在報告中進行說明。
禁行示例1：在估價中只采用有利于某一方的市場數據或參數。
禁行示例2：在估價中使用沒有依據和來源、已經失效或者失真的數據或參數。例如，直接采用3年前公布的基準地價進行估價而未采取必要的分析說明。
禁行示例3：在估價中隨意編造市場數據或參數。例如，土地估價師閉門自行編造地價指數。
第十二(er)條 貴在自知
【注(zhu)釋】 貴在自知是指土地(di)估價師要對自己的專業(ye)能(neng)(neng)(neng)力有充(chong)分的了(le)解和認(ren)識(shi)，事(shi)前不承(cheng)諾力不能(neng)(neng)(neng)及或不能(neng)(neng)(neng)如期完(wan)成的估價業(ye)務，事(shi)后不推諉應承(cheng)擔的責任，不能(neng)(neng)(neng)將自己的利益(yi)(yi)置于(yu)客戶的利益(yi)(yi)之上，應保持謙虛(xu)認(ren)真、實(shi)事(shi)求是的工作(zuo)作(zuo)風。
指引示例1：土地估價中涉及的環境評價、測量等事項，應由相關專業機構或專業人員完成。
指引示例2：在引用其他專業機構或專業人員的成果時，要進行分析，并正確理解其結論對評估結果的影響。例如，高速公路收費站附近的農用地，因夜晚受到強光照射，作物生長受到影響，從而導致產量變化，土地估價師應根據相關專業環境評價報告的數據進行修正。
禁行示例1：在不具備相關評估注冊資格的情況下，承接相應的估價或咨詢項目。例如，土地估價師承接礦業權估價項目，并以土地估價師的名義出具報告。
禁行示例2：明知無法在客戶希望的時間內完成工作還承接該項目。例如，客戶要求在一天內提交報告，但履行全部程序至少需要3個工作日，仍答應客戶表示愿意承接這個項目，并承諾可以“立等可取”。
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